Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp là thước đo cho biết bao nhiêu phần diện tích đất đã có doanh nghiệp thuê, và vì thế nó quyết định bạn còn lô để chọn hay không. Nhiều người chỉ quan tâm cả nước có bao nhiêu khu công nghiệp, nhưng tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp mới là con số cho thấy cơ hội thực sự. Bài viết này cập nhật tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp trên cả nước, hướng dẫn cách đọc con số và chỉ ra nơi còn quỹ đất.
Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp trên cả nước hiện đạt bao nhiêu?
Theo báo cáo của Bộ Tài chính, cả nước có khoảng 478 khu công nghiệp đã thành lập, trong đó 324 khu đã vận hành và 153 khu đang xây dựng. Đây là số liệu nền để so sánh tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp theo từng vùng. Với toàn bộ khu đã thành lập, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đạt khoảng 53,72%. Riêng nhóm đã đi vào vận hành, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp lên khoảng 78,8%.
Hai mức tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp này chênh nhau vì mẫu số khác nhau. Mức 53,72% bị kéo xuống do phần lớn khu mới còn trống. Vì vậy khi ai đó hỏi tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp là bao nhiêu, bạn cần hỏi lại: tính trên khu đã thành lập hay chỉ khu đang vận hành?
Theo VARS quý III/2026, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp trung bình ở miền Bắc đạt 85% và miền Nam đạt 92%.
Cách đọc tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp trước khi thuê đất
Một tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp cao không phải lúc nào cũng tốt cho người thuê, và tỷ lệ thấp cũng không phải lúc nào cũng xấu. Bạn có thể tham khảo ba mốc sau, đây là cách phân loại để dễ hình dung chứ không phải quy chuẩn chính thức.
- Mốc dưới 60%: khu còn rộng chỗ, giá thường dễ thương lượng nhưng hạ tầng có thể chưa đầy đủ, cần kiểm tra điện, nước, xử lý nước thải.
- Mốc 60–90%: giai đoạn cân bằng, đã có doanh nghiệp làm nền, vẫn còn lô trống để chọn.
- Mốc trên 90%: khu gần kín, ít lô, thường chỉ còn lô lẻ hoặc phải chờ giai đoạn mở rộng.
Ngoài ra, hãy hỏi thêm tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp này được tính trên đất thương phẩm hay tổng diện tích, và đã tính phần đã đặt cọc chưa. Cùng một khu, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp có thể chênh đáng kể tùy cách tính. Đó là lý do cả nước có bao nhiêu khu công nghiệp chỉ là thông tin nền, còn tỷ lệ của từng khu mới là thứ cần xác minh.
Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp ảnh hưởng thế nào đến giá và quyền lựa chọn?
Quy luật khá đơn giản: tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp càng cao thì giá thuê càng khó giảm và quyền lựa chọn của người thuê càng hẹp. Ở những nơi gần kín như Bình Dương, nơi 38 khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 87,4%, doanh nghiệp đến sau thường phải chấp nhận vị trí lô kém hơn hoặc giá cao hơn.
Ngược lại, khi tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp ở mức trung bình, người thuê có lợi thế đàm phán về thời hạn, phương thức thanh toán và phần hạ tầng bàn giao. Đây là nhóm đáng chú ý với doanh nghiệp vừa và nhỏ, vì họ vừa cần chi phí hợp lý vừa cần một môi trường đã có nhà máy hoạt động xung quanh.
Một điểm khác thường bị bỏ qua là tốc độ lấp đầy. Nếu tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tăng nhanh trong vài quý, khu đó sắp hết lô.
CCN Đông Hà: lấp đầy 64% và còn lô trống cho người đến sau
Cụm công nghiệp Đông Hà thuộc xã Trà Tân, tỉnh Lâm Đồng, cách TP.HCM khoảng 1 giờ 30 phút. Theo báo cáo của Đảng bộ xã Trà Tân, cụm rộng 38,4 ha và đã lấp đầy 64%. Nếu đặt vào ba mốc ở trên, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp kiểu này thuộc giai đoạn cân bằng: đủ khách thuê để chứng minh sức hút, nhưng chưa kín chỗ.
Cụm liền kề Nam Hà 2 có tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp lên tới trên 97%, cho thấy nhu cầu khu vực rất thật và đang dịch chuyển sang Đông Hà. Cần nói rõ Đông Hà là cụm công nghiệp, nên không nằm trong 478 khu nói trên, nhưng cách đọc tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp vẫn áp dụng tương tự.
Doanh nghiệp có hai lựa chọn: thuê đất công nghiệp từ 4.000 m² đến 40.000 m², trả tiền một lần, thời hạn sử dụng đến năm 2068; hoặc thuê nhà xưởng xây theo yêu cầu từ 1.000 m², giá từ 70.000 đồng/m²/tháng, thời gian xây khoảng 6 tháng. Hạ tầng có đường nội bộ cho xe container 40 feet, PCCC, xử lý nước thải tập trung và điện 3 pha. Dự án đủ điều kiện còn được hưởng ưu đãi thuế TNDN theo quy định hiện hành, trong đó có 4 năm đầu miễn thuế.
Kết luận
Tóm lại, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp trên cả nước hiện khoảng 53,72% với khu đã thành lập và khoảng 78,8% với khu đang vận hành. Biết cả nước có bao nhiêu khu công nghiệp chỉ là bước đầu, điều quan trọng hơn là xác minh tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp của đúng nơi bạn định thuê. Nếu cần mặt bằng gần TP.HCM với tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp còn dư địa, hãy liên hệ để tham quan cụm công nghiệp Đông Hà.
